24 Ekim 2012

NİÇİN GAYRİMENKUL YATIRIMI

        Niçin gayrimenkul yatırımı sorusunun cevabı öncelikle diğer yatırım araçları tanınması bunların piyasa hareketlerinin bilinmesi ile bulmak mümkündür 


    Günümüzde birikimlerinizi değerlendirebileceğiniz birden fazla yatırım aracı mevcuttur.Bunlar Borsa Altın Döviz Menkul ve gayrimenkul değerler,ile faiz piyasası gibi örneklenebilir Her yatırım aracının kendisine göre riski ve getirisi vardır.

      Yatırım araçları arasında değerlendirme yaparken kişi kararlarını etkileyen en  önemli etken yatırım aracının getirisi ile ilgili beklentileri ve bu beklentiler karşılığında üstlenebileceği risk miktarıdır.


    Her yatırım aracının kendine ait bir piyasada işlem görmektedir..Günümüzde bu piyasalarda oluşan fiyatları belirleyen ana unsur  yatırım aracına olan arz ve taleptir Arzı ise talebe bağlı olan  üretim (mevcudiyet,bulunabilirlik) miktarı  ,talebi ise kişilerin satın alma gücü belirler.

        Yukarıda belirtilen yatırım araçlarının gayrimenkul yatırımı karşısında en önemli üstünlükleri kolay likidite olabilmeleridir.Bunun haricinde bu yatırım araçlarını gayriımenkul yatırımından farklı olarak dünya ve ülke siyasetlerinden, ekonomik durumlardan ve bu piyasalarda yapılan spekülasyon ve manipülasyonlardan serbest ve dalgalı piyasalar olmaları nedeniyle çabuk etkilenirler. Anlık kar/zarar riskleri yüksektir. Kısa vadede büyük getiriler elde edilebilir veya kaybedilebilir.

       Yine gayrımenkül ve faiz piyasası dışında yapılacak yatırımlarda daha fazla bilgiye ve bu piyasalarda işlem yapabilecek düzeyde etkinliği sahip olabilmek yani  bu piyasalarda  işin  profesyoneli olmak gerekir. Örneklersek borsa işlem yapabilmek için yatırımı düşünülen hisse senedi hakkında temel analiz (bilanço okuyabilme,üretim ve yatrım kararları hakkında bilgi sahibi olunulması gibi)  teknik analiz  yapabilme (zamana yayılan fiyat hareketleri) becerilere  sahip olunması gerekir ki bunlar  ayrı bir ihtisas alanıdır herkes bu etkinliğe sahip olamayabilir
.
     Günümüzde Döviz ve faiz  piyasasını düzenleyici unsurlar   ise Mevcut Siyasi, erkler ile ülkelerin merkez bankalarıdır Bunlar için  para ve faiz piyasası  ekonomiyi düzenleyici ve  piyasa yapıcı araçlardır Bu nedenle para ve faiz piyasanın günümüz şartlarında getiri oranları düşüktür .Anlık kararlardan ve siyası ekonomik unsurlardan çabuk etkilenebilir ve düzenlenebilirler. Ülkemizde uygulanan ekonomik politikalar nedeniyle son on yıldır döviz ve faiz piyasası durağan hareket etmekte ve reel getiri oranları (enflasyondan arındırılmış) oldukça düşük kalmaktadır.

Altın piyası ise uzun yıllar (ortalama son yirmi yıldır) durağan seyretmiş büyük dünya ekonomileri için yatırım aracı olmaktan uzak kalmış,dünya ekonomik ve siyasetinde  meydana gelen krizler nedeniyle son bir kaç  senedir ise ciddi değerlenmiştir Geşmişte işlem gördüğü  fiyatlar itibariyle pahalıdır. Kanımca dünya ekonomisnin rayına girdiği ilk yıl değer artışı duracaktır Bu nedenle  gelecekte oluşacak fiyatlarla ilgili belirsizlikler içermektedir.

      Gayrimenkul yatırımı dışındaki yatırım araçları genelde kısa vadede etkin  (bir gün ila altı ay arası) kişinim o piyasada işlem yapabileceği etkinliğe veya doğru danışmanlık desteğine ve kazanmak için doğru zamanlamaya,yatırım miktarının neye  ve ne kadar yatırım sorusunun  cevabının bilinmesine  (yatırım sepeti) ihtiyaç duyan piyasalardır.

    Gayrimenkul ise uzun yıllardır ülkemizde siyası ve ekonomik gelişmelerden  çok az etkilenerek sürekli değer artışı yaşamaktadır.Bunun öncelikli nedeni talep problemi yaşamaması ve devamlı bir arz eksiğinin bulunmasıdır Konuyu genişletirsek,ülkemizin gelişmekte olan ülkeler kapsamında olduğu düşünülür ve nüfus artış hızının yüksekliği , yenilenmesi gereken konut miktarı sayısının fazlalığı dikkate alınırsa, üretilen konut,müstakil ev vs gayrimenkullerin  ihtiyaca yani talebi karşılamadığı çok rahat gözlemlenebilir bu durum nedeniyle bu tür gayrımenküller hiçbir zaman değer kaybetmeksizin sürekli değer kazanmaktadır 2010 yılı verilerine göre yıl içersindeki üretilmesi gereken konut miktarı 750.000 adet iken alınan yeni yapı ruhsatı sayısı 450.000  kalmıştır.

      Yine  tarla, arazi,bahçe gibi   gayrimenkuller üzerinde yapılan tarım ve hayvancılık faaliyetlerinden elde edilen emtia değerlerin sürekli yükselmesi nedeniyle bu alanda faaliyet gösteren kişilerce zorunlu kalınmadıkça elden çıkarılmamaktadır.Bu nedenlerle  bu tür gayrimenkullerde sürekli değerlenmektedir.

      Ülkemizde Köyler ve kentler  arasındaki  demeografik denge, Kentler lehine sürekli artmaktadır.Kentler  . deki  bu değişim sonucu  gayrımenkül fiyatları ciddi değer artışları yakalamaktadır Bu konuda en önemli veri ise T:C Merkez Bankasınca 2010 ocak ayından beri düzenli yayınlanan konut fiyat endeksidir.Endeks değerleri  incelendiğinde  (bölgler bazında yaınlanmaktadır) gayrımenkülün günümüz şartlarında çoğu yatırım araçlarından (son 32 ayda) daha fazla bir getiri elde edilebildiği rahatlıkla söylenebilir Bazı bölgelerde bu getiri oranı % 50 lere yaklaşmaktadır. Hiçbir bölgede getiri oranı gerilememiştir.

     Gayrımenkül uzun vadeli yatrımlar için en önemli yatırım aracıdır