19 Şubat 2014

GÜNÜMÜZDE GAYRİMENKÜL DEĞERLEME YÖNTEM VE ÜSULLERİ ,DEĞERLEMENİN ÖNEMİ ,GEREKLİLİĞİ

   
     
Günümüzde kentlerde konut ediniminin önemli  finans araçlarından  biri konut kredisi (mortgage)'dir .Ülkemizde değerlemenin en etkin kullanıldığı alanlardan birisi de konut finansmanıdır Halihazırda konut finansmanı  sağlanırken,  ortaya çıkan ,  değerleme rakamının      %75'lik kısmı kredi olarak kullanılabilmektedir..Bu nedenle değerleme işlemi konut finasmanı için hayati önem taşır.


   Değerleme işlemini  bağımsız SPK lisansı değerleme şirketleri,ilgili meslek odaları ,belediyeler,mahkemelerce oluşturulan bilirkişiliklerce yapılabilmektedir.Bu kurumlarca yapılan  değerleme  bir idari işlemin  yalnızca  şekil ve usul boyutunun tamamlanması değildir.Doğuracağı olumlu veya olumsuz sonuçlar vardır.


         .
      Değerleme işlemi incelendiğinde ,birçok objektif ve subjektif  faktörün bir araya gelmesinden oluştuğu görülür,Değer niteliğinin tam olarak tespit edilmesi oldukça karışık ve değerlemeyi yapanlara göre farklılık gösteren uygulamalar içerir. Ayrıca bir değerleme işlemi sonucu ,piyasa değeri,defter değeri, net değer gibi sonuçlara ulaşılabilir.

 

  Değerleme işleminin genel çercevesi  (SPK)   Sermaya Piyasası Kurulunca belirlenmiştir Ayrıca Değerleme uzmanı bu şonuçlara ulaşmaya çalışırken  Uluslararası kabul  görmüş birçok ilkeyi de  yardımcı unsur olarak göz önünde bulundurur ve değerleme raporu hazırlarlar.

Bir değerleme raporu incelendiğinde,

1) Değerlemeyi talep edene ilişkin bilgiler
2) Değerlenecek taşınmazın adresi tapu kayıtları,
3) Tapu takdiyatları
4) Ana gayrımenkülün özellikleri
5) Taşınmazın iç mekan özellikleri
6) Taşınmazın konumu ,ulaşımı ve Çevresel özellikleri,
7)  İmar Bilgileri,
8)  Taşınmazın değerini etkileyen olumlu ve olumsuz faktörler
9) Dğerlememe bilgileri uzman görüşünü bulunduğu görülür.


           Yapılan değerleme işlemi ve hazırlanan  Raporlar sonucu ortaya çıkan  değerleme rakamları ve değerleme raporuyla ibraz edilen bilgiler çercevesinde Makro ve mikro ölçekte  sonuçlar meydana gelir. Bunlar incelendiğinde;

Mikro ölçekte ;
     Finasman sağlayanlar ve Finasman talep edenlerce ,gayrimenkul hakkında ki detaylı bilgilere,gerçeğe yakın piyasa değerine ,gayrimenkulün finansman işlemi için gerekli uygunluğa sahip olup olamadığına,genel ve ayrıntlı özellikleri,  vb gibi  benzer sonuçlara ulaşılır. Bu sonuçlar sonuçu finasman sağlanır veya sağlanmaz.

Makro ölçekte ise ;
           Ülke ekonomik politikalarının şekillenmesi konusunda ki yardımcı bilgilere kolay ulaşılması ,bu,bilgiler ışığında ulusal ekonomi yönetiminin alınacak kararlarının şekillenmesinde etkin rol oynar.

         Sonuç olarak,değerleme işlemi bir idari işlem olmasını yanısıra ,büyük  önem ve anlamlara sahiptir.  Bu nedenle değerleme yapanlar değerleme raporunda  hassas bir işlem yaptıklarının bilinci içinde olmaları ve ona göre hareket gerekmektedir.